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深圳1500套新房入市 降价走量仍去化慢

2018-11-15 08:14:21 来源: 南方都市报(深圳)
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南都讯 见习记者黄冬艳 尽管“银十”开发商推盘热情见涨,深圳楼市却是秋风阵阵,凉意渐浓。10月14日,深圳首个限地价限售价的“双限”住宅项目碧桂园凤凰国际公馆正式开盘入市,算上前两天先后开盘的香山美墅·云颂、绿景红树湾壹号等具有市场代表性的项目,近一周内深圳楼市有超过1500套新房源进入市场。然而,这些项目虽然各有不同的手段揽客,也吸引了不少购房者“围观”,但最终的成交量却并未如预期。“随着政策不断将投资客挤出市场,相比上半年甚至过去几年,深圳市场现在已经进入了一个价格平稳、成交萎缩的状态。”提及市场变化,某品牌房企城市营销负责人如是总结道。

有新盘价格低于二手房 去化率仅六成

南都记者了解到,位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆首次开盘推出了348套新房源,总价范围171万- 383万元。2016年底该项目地块以深圳首宗限地价又限售价的条件出让,彼时已经明确未来商品房预售均价需低于同类项目届时备案价的90%,且不得高于3 .06万元/平方米,最高销售单价不超过3.23万元/平方米。

据悉,该地块成交楼面地价为2.24万元/平方米,而目前地块所在区域的二手房均价已经在3.1万元/平方米左右。对比之下,碧桂园凤凰国际公馆首次开盘仅3 .06万元/平方米的均价,不仅是坪山在售新房中的较低水平,甚至比二手房价格还低,受到市场关注。

市场人士透露,碧桂园凤凰国际公馆在10月13日进行认筹,10月14日正式开盘时,现场到场的客户有近300人,但即便价格相对吸引,348套新房最终仅去化200余套,去化率约六成。

无独有偶,前一天开盘的福田区豪宅项目绿景红树湾壹号,也因为延宕3年才最终开盘而受到市场广泛关注,推出的345套新房甚至获得了700多的认筹客户,现场摇号客户471个,但最终也因为弃购客户较多,去化率不足七成。

有中介人士向南都记者透露,最早在2015年底项目就开始筹划入市,但因为审批的预售价格一直达不到开发商预期的10万元/平方米以上,导致入市时间数度推迟。

此次绿景红树湾壹号开盘的价格普遍在8-9万/平方米间,毛坯价格,还推出了开盘当天9.8折、按时签约9.9折、一次性付款9.8折等优惠,最终也并未能吸引更多的客户入手,在认筹客户超出近一倍的情况下,开盘当天去化不足七成。

知情人士指出,绿景红树湾壹号100多平方米的两个大户型基本售罄,但80余平方米的户型因为实用率稍显不足,导致客户购买意愿不强。

实际上,碧桂园凤凰国际公馆、绿景红树湾壹号已属近期去化相对不错的项目,10月12日开盘的南山区豪宅项目香山美墅·云颂情况更为惨淡,推出836套住宅,均价8.2万/平方米,前期认筹客户501人,到场参与摇号选房的却不足400人,因为弃选客户较多,最终仅售出300余套房源,去化率低于四成。

投资客被挤出 市场更为理性

总体来看,如今的市场热度,已不复以往,如华润城项目般的抢房热潮亦难再现。多数观点均认为,受调控的影响,如今投资客大大减少,目前市场已经越来越理性,无论是一手还是二手房,均不再盲目追求项目价格的投资性,而是倾向于选择核心区域配套较好等性价高的项目,规避风险。

“这种情况至少会持续到年底。”某品牌房企城市营销负责人向南都记者表示,过往两年深圳的项目开盘去化率基本在七成以上,部分甚至可以达到九成,但今年以来,除了少数类似华润城的热点项目,大多数项目开盘去化率已经普遍降至四五成。

经历前两年的楼市热潮后,目前市场整体库存已经偏低,因此调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”,打压楼市投资性行为,全国各地楼市也因此受到不同程度的影响。

上述人士分析指出,在一二三线城市布局不均衡的房企,因为二三线城市项目去化率降低,会考虑将一线城市的项目以价换量,从而补充资金。

另一方面,即便是负债率和融资成本都相对较低的房企,也有加快资金回流,从而抓住市场下行时兼收并购机会的考虑,因此同样会希望能提高项目周转,适时获取更多优质土地。

“目前房企更希望追求量,而不是价格。”上述人士分析指出,基于年底回款等压力,接下来市场推出首付分期、打折优惠、特价房等促销手段的项目也会逐步增多。短期来看,目前市场价格较为平稳,客户回归理性,整体利好刚需。但因为住宅用地供应一直较少,而城市更新项目开发周期较长,所以未来几年内深圳的住宅供给依然还是处于紧张的状态中,不过整体是向好的。

江泽文 本文来源:南方都市报 责任编辑:江泽文_NO2031

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